Aplicación del Impuesto General a las Ventas (IGV) a las ventas de inmuebles (*)

Una empresa constructora desea saber si las ventas de inmuebles construidos por ella misma se encuentran afectas con el Impuesto General a las Ventas (IGV). Adicionalmente, la empresa indica que conjuntamente con los departamentos a ser vendidos se encuentran los estacionamientos o cocheras, y consulta si estos también se encuentran gravados con el IGV o gozan de algún beneficio tributario. Como dato complementario, la empresa manifiesta que la venta de los inmuebles se llevará a cabo a través del programa denominado Fondo Mivivienda, y se consulta si este hecho afecta o no que la venta de los inmuebles tenga un tratamiento tributario especial.

Respuesta:

Ricardo Vásquez Lazo (**)

La Ley del Impuesto General a las Ventas (IGV) considera como operación gravada, entre otras, “la primera venta de inmuebles realizada por los constructores”.

Para efectos del impuesto, se entiende por constructor cualquier persona que se dedique en forma habitual a la venta de inmuebles construidos totalmente por ella o que hayan sido construidos total o parcialmente por un tercero para ella. Se entiende que el inmueble ha sido construido parcialmente por un tercero cuando este último construya alguna parte del inmueble y/o asuma cualquiera de los componentes del valor agregado de la construcción.

De acuerdo con lo expuesto, si bien la regla general es que la primera venta de inmuebles realizada por el constructor se encuentra gravada con el IGV, lo cierto es que existen determinados supuestos bajo los cuales las operaciones de venta se encuentran exoneradas del impuesto, como es el caso de la primera venta de inmuebles, cuando se presenta una serie de supuestos y se cumplen ciertos requisitos.

Así, el literal B) del apéndice I del Texto Único Ordenado de la Ley del IGV considera como operación exonerada “La primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los mismos, cuyo valor de venta no superase las 35 Unidades Impositivas Tributarias, siempre que sean destinadas exclusivamente a ‘vivienda’ y que cuenten con la presentación de la solicitud de Licencia de Construcción admitida por la municipalidad correspondiente, de acuerdo a lo señalado por la Ley N° 27157 y su reglamento”.

En este orden de ideas, para que la primera venta de inmuebles se encuentre exonerada del IGV deben cumplirse los requisitos siguientes: i) Que el valor del inmueble no supere las 35 UIT; ii) Que el inmueble se destine exclusivamente a vivienda; y iii) Que se tenga la solicitud de licencia de construcción.

De cumplirse todos y cada uno de estos requisitos, la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor, entendiendo por inmueble la “unidad básica habitacional”, se encontrará exonerada del IGV.

Con relación a los estacionamientos o cocheras, debemos manifestar que la venta de estos inmuebles sí se encuentra gravada con el IGV, es decir, que no goza del beneficio de exoneración, pues constituyen unidades inmobiliarias distintas del departamento y porque no están destinados al uso de vivienda sino al parqueo de los vehículos.

Aun cuando el Decreto Supremo N° 006-2002-VIVIENDA (01/10/2002) define a la vivienda como la unidad básica habitacional compuesta de ambientes destinados a albergar a una familia que incluya, de ser el caso, un estacionamiento independizado que deberá adquirirse de manera simultánea y formar parte del proyecto inmobiliario, lo cierto es que este concepto de vivienda no tiene injerencia en el ámbito tributario.

Bajo una primera interpretación se podría pensar que los estacionamientos, al formar parte del concepto de vivienda, se encuentran también exonerados del IGV. El sustento de dicha posición radicaría en el mencionado literal B) del apéndice I del TUO de la Ley del IGV, que establece la exoneración del impuesto para la primera venta de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda, y coincidentemente, el D.S. N° 006-2002-VIVIENDA incorpora el concepto de vivienda, de tal manera que la parte administrativa guardaría coherencia con la parte tributaria, más aun cuando hasta el cuatro de octubre de 2003 las normas técnicas que permiten el goce de la exoneración eran iguales a las que regulan el Fondo Mivivienda.

Bajo una segunda interpretación, sin embargo, el concepto de vivienda introducido por el D.S. N° 006-2002-VIVIENDA no puede ser aplicado ni utilizado para efectos tributarios, toda vez que se trata de normas que regulan situaciones diferentes, que tienen una naturaleza y contenido distintos. Por un lado, se encuentran las normas tributarias que expresamente establecen los requisitos, características y condiciones para gozar de una exoneración y sin las cuales no sería posible acogerse al beneficio; y por el otro, se encuentran las normas de carácter netamente administrativo, que no tienen incidencia tributaria, pues solo regulan aspectos formales propios de un régimen destinado a fomentar y brindar el acceso a la vivienda.

Asimismo, debe indicarse que las normas de contenido tributario se regulan por medio de una ley o decreto legislativo, las mismas que son reglamentadas por normas como decretos supremos aprobados por la entidad a cargo, en este caso, el Ministerio de Economía y Finanzas; en cambio, la norma que incorpora el concepto de vivienda -el D.S. N° 006-2002-VIVIENDA- fue aprobada por el Ministerio de Vivienda y no por Economía y Finanzas.

Para que el concepto de vivienda tenga incidencia tributaria, el legislador tributario debió haberse referido a este de manera expresa y en un contexto que modifique o amplíe el apéndice I del TUO de la Ley del IGV, ya que de lo contrario, la definición de vivienda introducida por el Ministerio de Vivienda no modifica el régimen tributario existente.

La Norma VIII del Título Preliminar del Código Tributario establece que “En vía de interpretación no podrán crearse tributos, establecerse sanciones, concederse exoneraciones ni extenderse las disposiciones tributarias a personas o supuestos distintos de los señalados en la ley”. Pretender extender el concepto administrativo de vivienda a una operación tributaria a efecto de gozar de una exoneración, sería una violación del principio de interpretación estricta de las normas tributarias.

En este orden de ideas y siendo consecuentes con la segunda interpretación, la venta de los estacionamientos siempre se encontrará gravada con el IGV.

Finalmente, con respecto a la venta de inmuebles sujetos al programa del Fondo Mivivienda, existe la creencia, aunque errada, de que la exoneración del IGV solo resulta de aplicación a las primeras ventas de inmuebles transferidos dentro del programa del Fondo Mivivienda.

Lo cierto es que la exoneración del IGV ha sido dada de manera general no solo para las ventas sujetas al programa del Fondo Mivivienda sino también para cualquier primera venta de inmueble realizada por el constructor cuyo valor no supere las 35 UIT y, siempre y cuando, se cumpla con los requisitos y condiciones explicados líneas arriba.

La Ley del IGV en ningún momento condiciona para su exoneración el acogimiento al Fondo Mivivienda. La exoneración del IGV fue dada no en función del Fondo Mivivienda ni para este, sino de manera amplia y general, y si el programa de Mivivienda cumple también los requisitos establecidos por la Ley del IGV, podrá gozar también, como de hecho lo hace, de la exoneración.

(*) Consulta publicada en Abogados Legal Report Nº 18, Gaceta Jurídica, junio 2004.
(**) Abogado especialista en Derecho Tributario, con estudios de posgrado en Tributación por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Analista tributario en banca y finanzas